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长租公寓5大派系上市大猜想…

时间:2019-09-30 21:08来源:未知 作者:admin 点击:
无论是什么业态,资金对其而言就是血液。只有源源不断的血液流动,才会驱动品牌的前行。不过,今年的资本机构对于长租公寓的态度显得稍显冷静。所以,上市,就在此时被频频提及:蛋壳公寓被报道计划最快于今年赴美上市,募资金额为6至7亿美元,将有望成为长

  无论是什么业态,资金对其而言就是血液。只有源源不断的血液流动,才会驱动品牌的前行。不过,今年的资本机构对于长租公寓的态度显得稍显冷静。所以,上市,就在此时被频频提及:蛋壳公寓被报道计划最快于今年赴美上市,募资金额为6至7亿美元,将有望成为长租公寓海外第一股;据外媒报道,自如正在考虑在2020年于美国上市,拟筹资5亿至10亿美元。

  尽管品牌方对于这两则消息的态度仅是“不置可否”,但是压不住的一个苗头就是:长租公寓第一股离得越来越近了!唯一不确定的就是,敲响上市钟声的会是地产系、中介系、创业系、酒店系还是缓缓入场的国家队?

  中秋节前后,创业系代表蛋壳公寓与中介系代表自如先后被传出有上市计划。回过头来看,其实这两个品牌今年以来的动态颇有携手同行的意味,从人事变动到融资估值。与此同时,创业系的另一位代表品牌,魔方也是相伴而行。

  3月1日,蛋壳宣布完成5亿美元C轮融资,估值约20亿美元,由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投,春华资本跟投。几位老股东继续跟投的同时,蚂蚁金服也是第一次参与。

  3月11日,魔方集团宣布获得1.5亿美元的D轮融资,估值自此超十亿美元,加拿大领先的机构基金管理公司CDPQ为本轮战略投资方。

  6月份,自如进行了B轮融资,估值约50亿美元,由泛大西洋资本领投,腾讯投资、红杉资本中国、天图资本等跟投,合计募资约5亿美元。

  从融资进度来看,魔方显然领先于蛋壳与自如。同时,三家品牌目前估值都已超过十亿美元。而从人事变动和组织架构调整层面来看,三家品牌存在的差异较大,从董事长到首席运营官,甚至是股权分布。

  6月17日,前百度公司副总裁顾国栋被任命为蛋壳首席运营官,玻尿酸lg与瑞兰区别,全面管理线下团队。原本顾国栋负责百度公司每年近千亿的销售收入,也曾先后在宝洁、壳牌、百事可乐等跨国公司担任市场及销售高级管理职务。

  8月15日,北京自如信息科技有限公司发生多项工商变更,其中链家董事长左晖卸任董事一职;法定代表人由自如CEO熊林接任。此外,原股东自如资产管理有限公司退出,新增股东北京自如生活企业管理有限公司。

  对于自如这般动态,曾有行业人打趣道,或许链家不再重视自如;但也有证券从业人士表示,这是整理组织架构,为了便于上市。

  从融资进度到人员和组织层面的调整,蛋壳、自如、魔方的步伐简直就是上市优等生的节奏。不过,不同于蛋壳自如先后传出即将上市的新闻,魔方对于上市的态度一直较为保守 ,仅仅表示“目前暂无进度表,将会择机上市”。但是在外界看来,魔方的第一大股东是美国华平对其的持续性投入,有可能正在积极推进魔方未来的上市进程。

  另一个创业系品牌,V领地青年社区在今年2月宣布实现了所有单店项目全部盈利,估值达70亿,现已完成2亿美元A轮融资,获得近50个签约项目,并表示将在2020年独立上市。

  原本被看做“没钱没房”的创业系品牌,在上市这件事情上,就目前来看,干得还算不赖。只不过,靴子落地之前,一切尚未定数。

  对于地产系长租公寓品牌而言,上市有两条路子。有从小就含着上市金汤匙出生——泊寓、冠寓、保利N+公寓;也有一落地就朝着上市这个指标往前冲——旭辉领寓。还有意外的情况:中途从上市公司被剥离的朗诗寓。

  抛开原本就存在于上市主体公司中,以及中途被剥离上市主体的品牌不言,单单来看旭辉领寓这个品牌,才会明白即便是“背靠大树”,但是也没那么“好乘凉”。

  在最开始的股权架构上,旭辉领寓完全独立于旭辉控股集团,位于表外,是旭辉控股集团的联营公司。同时一开始就将远期目标设为IPO上市,分期规划如下:2018年布局国内一线万间规模,并深耕日本;2019年布局北美欧洲,并发展到8万间规模;2020年和西南布局城市委托管理,同时以重资产收购等方式使其规模达到14万间,最终会在2021年达到20万间规模,并实现IPO上市。

  不过,根据2018年12月20日,一场不动产资产管理大会上,旭辉领寓北京事业部总经理汤若季的演讲中透露的数据可知:2017年,旭辉领寓规模在1万间左右;2018年已经扩张到5万多间的规模。

  尽管与原本6万间的规模仍然有些许差距,但是在其他派系看来,地产系的优势还是很明显。新派公寓创始人王戈宏认为,地产系是“富二代,开发商有钱,可以使劲往里投。”

  对此,旭辉领寓CEO张爱华直言,“确实有一个富爸爸没有什么坏处,就像富二代一样爸爸很有钱,可能会给你铺的路会好一些,因为公寓行业毫无疑问资金是你的基础,没有钱你都可能也许各方面都做得不错,但是你等不到行业发展的春天,已经半途中夭折了。有多少富二代真正能把产业发扬光大,还是要靠他自己,那个概率其实并不高。”所以旭辉领寓团队在创立初期便抛弃“富二代”的身份,将自己定位为“创一代”。

  具备同样感受的还有碧桂园长租经营管理部总经理杨鹏,“其实我们也挺努力的,虽然有一个富爸爸,但是爸爸不给钱,我们总裁给我们就两个要求,一个要求别亏钱,可以不赚钱;第二个要求别花钱,最好别用我的钱。”

  这或许也是让地产系坚定要上市的原因之一:花自己找来的钱,让爸爸无话可说。

  以铂涛集团旗下的首个公寓品牌窝趣为例,根据克而瑞发布的《2019年上半年中国长租公寓规模排行榜》来看,从品牌系、中介系、酒店系为代表的集中式长租公寓运营商维度出发,窝趣则以超38000间的管理规模,排行第三。

  在今年的2月21日,窝趣公寓也拿到了2亿人民币的B轮融资。不过,相比起上市,资本市场似乎对其的运营管理模式更为感兴趣。华平投资中国区董事总经理张其奇曾评价窝趣:“这是一家公寓轻资产管理领先的公司,窝趣的规范化、标准化、专业化以及运营管理数据明显高于行业水平,我们对窝趣领跑长租公寓运营管理非常有信心”。

  反观国家队,一进场便是“身扛重资产”。随着租赁用地项目的入市,以重资产持有运营为主的国家队成为增量市场的中坚力量。国家队将逐渐形成以存量盘活为主体,增量开发并行的供给市场。

  也就是说,国家队短期内的任务主要是为住房租赁市场提供多元化的产品供应。这一点,从近来多块住房租赁专项用地开始动工可以看出。目前的国家队无暇顾及上市一事。

  就目前来看,长租公寓第一股这个江湖,在其中“厮杀”的就是中介系、创业系以及地产系三大派系。与其而言,一边是紧盯品牌的日常运营,另一边则是试图在江湖中找寻捷径。

  其中,产品形态就成了最为关键的因素之一:集中式和分散式,究竟哪一条才是捷径?

  以美国已上市的长租公寓企业EQR为例,它的商业模式的核心在于低价收购公寓、优化资产组合,从而获得最大的资产增值收益,同时通过运营提升租金收益和续租率。从资产持有来看,是属于重资产模式。

  但是日本知名租赁公寓运营商Leopalace21,是围绕“房屋生命周期”开展一系列服务,以房屋为核心形成闭环,贯彻执行小户型的产品定位。构建都紧紧围绕着承租、收租以及运营的“降本增收”来实现,尽管为租客提供全流程服务,但均采用市场化的合作方式,避免了产生冗杂的运营后台。虽然在提供多样化服务的同时,也会组织社群活动。

  那么国内呢?由于长租公寓第一股尚未出现,所以暂时并不定论。之前是有行业研究机构认为,开拓重资产直营模式,聚焦深耕核心市场,不仅能够保持稳定的出租率,盈利能力也更强。所以也许更容易出现第一家上市长租公寓品牌。

  但是,重是轻的基石,随着市场成熟度的提高,重、轻比例如何搭配,以释放出规模效应和品牌效应,需要全行业的共同努力。在中国租赁市场现状下,在选择轻重资产的方向上,做个异军也未尝不可。至于上市,一旦真正踏上了资本市场,那时才是长租公寓品牌迎接更残酷考验的开始。

  讲故事,则是品牌打动资本市场的另一项技能。有的投资人喜欢规模的宏达,这时自如和蛋壳便占据优势,分别以85万间和45万间,位列分散式长租公寓第一第二名;也有投资人更喜欢资产配置的故事,例如机动灵活的轻资产运营模式。毕竟在2018 岁末,多家长租公寓运营商先后高调宣布进入集中式公寓的轻资产委托管理领域,打响轻资产竞争的第一枪,2019 年俨然是轻资产争夺的元年。

  当然,这只是关于路演的两个小小猜想。也许,长租公寓品牌们的身上还有更能打动投资人的小秘密…

  当头部品牌在资源和资本方面的优势越发明显,行业马太效应初现。就如很早之前一位长租公寓业内人士曾说,未来,市场上极有可能只有5-10家长租公寓品牌。针对不同的细分市场,也会有行业巨头出现。不论上市与否,这些品牌都需要成长为具备长租公寓市场最优秀的运营、最有价值的品牌以及最有保障的产品。

  不论是上市、融资、还是曾被诟病的租金贷,品牌方想要的无非是获得资本的支持,实现规模的扩张,拓展营运的范围。但是,无论披着什么样的外衣,资本都是一把双刃剑,品牌方不能听之任之,还是要做到执手持之。

  早在年初,迈点空间租赁就曾做过猜想,距离第一家长租公寓上市公司出现,差365天还是730天?答案仍未揭晓,我们仍将期待!

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